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乐平市人民政府办公室关于印发乐平市住宅专项维修资金使用实施细则的通知

信息来源: 乐平市信息中心 发布日期: 2025-03-19 访问量:

乐府办字〔202514


各乡人民政府、街道办事处市政府部门,市直单位:

《乐平市住宅专项维修资金使用实施细则》已经市委七届第80次常委会会议、市政府七届第69次常务会议研究同意,现印发给你们,请结合实际认真抓好贯彻落实



乐平市人民政府办公室      

2025318日         

(此件主动公开)



乐平市住宅专项维修资金使用实施细则


第一章  

第一条 为加强对全市住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的使用管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《江西省物业管理条例》等规定,结合市实际,制定本细则。

第二条 本市行政区域内商品住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅、已售公有住房维修资金的使用管理适用本细则。

第三条 市住房和城乡建设局负责全市维修资金的指导和监督工作。

第二章 维修资金使用条件

第四条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

住宅共用部位、共用设施设备保修期自住宅完成竣工验收合格交付使用之日起计算。

第五条 维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第三章 维修资金使用分摊

 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,由相关维修责任人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或公有住房单位应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足的,业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。有约定的,从其约定。业主分户账面维修资金余额不足首次交付30%业主大会应当在管理规约中予以明确相关业主交的相关规定成立业主大会的由社区居民委员会或物业管理委员会组织相关业主制定续交的相关规定,业主续交后的分户账面余额不得低于同期交存标准额度。老旧小区和改造后的老旧小区尚未交存首期维修资金的,通过老旧小区改造召开业主大会成立业主委员会,引导老旧小区业主补,补齐维修资金,同时将小区内的公共收益用于补充维修资金业主未按规定补建续交维修资金的,业主委员会应当督促其缴纳,也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

 保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由专有部分业主承担。常见的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用分摊原则如下(特殊情况除外):

(一)半地下室或地下室

半地下室或地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修,需动用维修资金的,由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋

无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋可不参与住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊。

(三)屋面

由维修、更新和改造涉及部位覆盖下的各业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(四)户外墙面、落水管、上下水管道

前后墙面、落水管和上下水管道的维修、更新和改造,由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊;两侧山墙的维修、更新和改造,由墙所在单元全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(五)单元门、单元楼道的维修、更新和改造,由整个单元业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(六)消防或监控的主机、主管网等设施设备的维修、更新和改造,由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修、更新和改造,由单元、车库、商铺业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(七)电梯的维修、更新和改造,由单元全体业主按各自物业建筑面积的比例分摊。

(八)小区公共体育健身器材的更新,由全体业主按各自物业建筑面积的比例分摊。

第四章 维修资金使用申请

 维修资金需要使用的,可以由业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会提出申请。

 申请维修资金一般使用按照以下程序办理:

(一)申请人持报修单向市住房和城乡建设局申报维修项目。市住房和城乡建设局在三个工作日内组织进行现场查勘,确认是否属于维修资金使用范围,明确维修资金列支范围及分摊方式,出具现场查勘回复意见书。

(二)属于维修资金使用范围的,申请人提出维修资金使用方案和工程预算,编制维修费用分摊清册,征求相关受益业主意见,应当经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

维修资金使用方案主要包括维修项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位选聘方式(施工单位、审计单位等)、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。

(三)申请人持维修资金使用方案、工程预算书、施工合同、维修费用分摊清册等材料报市住房和城乡建设局,提出维修资金使用申请。

(四)市住房和城乡建设局在二十个工作日内审核申报材料,符合条件的,组织公示七日(公示时间不计入审核时间,以下同),公示期满无异议的,出具准予使用通知。

(五)申请人按照维修资金使用方案实施维修,应选出23名业主代表作为工程监督员对维修进行有效监督,特别是隐蔽工程应当有专负责监督管理工程竣工后申请人组织施工单位托管单位业主代表共同予以验收。经竣工验收合格和工程审计后,将施工合同、工程量签证单、工程竣工验收报告、工程决(结)算书、审计报告等材料报市住房和城乡建设局,提出维修资金结算申请;需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

(六)市住房和城乡建设局在二十个工作日内审核申报材料,对符合维修资金划转条件的,进行资金分摊组织公示十五日,公示期满无异议的,出具划转通知。

(七)专户管理银行将可列支维修资金划转至维修单位。

第十条 物业保修期限届满后,发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况,业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当先行采取应急防范措施,业主大会、业主委员会或物业管理委员会应及时按规定开展应急维修;尚未产生业主委员会和物业管理委员会的,可由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用:

电梯故障危及人身安全,经电梯专业检测机构出具整改通知书的;

二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用,经市住房和城乡建设局或者其指定的专业机构核实并出具意见书认定的;

消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,消防救援机构出具整改通知书的;

屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

发生严重危及房屋安全的其他紧急情况如严重沉降、倾斜、开裂等,经有资质的房屋安全鉴定机构出具证明并经市住房和城乡建设局认定的。

第十 除电梯、消防应急维修项目由电梯检验机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改通知外,其余应急维修项目由房屋安全鉴定机构出具鉴定意见。

第十 申请维修资金应急使用按照以下程序办理:

(一)申请人持报修单向市住房和城乡建设局提出应急维修项目申请,市住房和城乡建设局在二个工作日内组织进行现场查勘,出具鉴定意见和现场查勘回复意见书,明确维修资金列支范围及分摊方式。

(二)属于维修资金应急使用范围的,申请人组织编制工程预算,制定维修资金应急使用方案;同时将相关部门的鉴定意见(鉴定报告、整改通知)在小区公告(公告时间为三日)。

(三)申请人原则上在取得现场查勘回复意见书后及时持工程预算书、维修资金应急使用方案等材料报市住房和城乡建设局,提出维修资金应急使用申请。

(四)市住房和城乡建设局在三个工作日内审核申报材料,符合条件的,出具准予使用通知。

(五)申请人按照维修资金应急使用方案实施维修,经竣工验收合格和工程审计后,将施工合同、工程量签证单、工程竣工验收报告、工程决(结)算书、审计报告等材料报市住房和城乡建设局,提出维修资金结算申请;需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

(六)市住房和城乡建设局在二十个工作日内审核申报材料,对符合维修资金划转条件的,组织公示十五日,公示期满无异议的拟进行资金划转

(七)专户管理银行将可列支维修资金划转至维修单位。

第十 对于严重影响业主正常生活的维修项目,申请人来不及按正常程序办理维修资金使用手续的,经市住房和城乡建设局同意,可以先组织维修,后补办相关手续。

第五章 其他规定

第十市住房和城乡建设局应当建立应急维修施工企业和审价机构名录并向社会进行公开应急项目由名录库内所施工企业负责维修施工,审价机构负责结算审计和审计复核工作

第十申请使用维修资金超过2万元的项目,申请人应当在市住房和城乡建设局建立的审价机构名录内确定工程造价咨询机构进行审计。

申请使用维修资金金额5万元以上的项目接受社区居(村)民委员会的监督;申请使用维修资金金额20万元以上的项目,工程预算应当由申请人在市住房和城乡建设局建立的企业名录内确定工程造价咨询机构预审,并通过招标代理机构以公开招标方式选择施工单位但应急维修项目可以除外。通过招标方式选择施工单位的,申请人应提供招投标材料。

单个项目申请使用维修资金金额20万元以上的,申请人应委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理。

第十 申请人应当根据维修、更新和改造事项合理制定维修方案,控制工程造价,对工程预算和工程审计报告进行审核。

业主委员会、物业管理委员会或社区居(村)民委员会申请使用维修资金时,工程预算和工程审计报告应由申请单位盖章确认。

十七 维修、更新和改造工程施工时,应当按照维修资金使用方案实施。因工程实际情况确需增加维修费用的,增加的工程费用超过预算金额10%的,需经维修资金列支范围内相关业主书面同意后方可列支。

十八 维修和更新、改造工程实施过程中,申请人应当组织业主代表参加工程建设监管。业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

十九 维修和更新、改造工程实行现场签证制度,申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位,对工程实施部位、实施内容、工程数量、主要材料等进行现场核实并签字(盖章)确认,签署工程量签证单。

需监理项目,工程监理单位应当参加现场签证。

第二十条 工程竣工后,申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位,依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收,并签署工程竣工验收报告

严禁申请人、施工单位虚报工程量、弄虚作假、截留资金,对资金的使用负主体责任

单个项目申请使用维修资金金额20万元以上的,工程质量保证金由市住房和城乡建设局代为扣除,保修期满后经申请人确认后无息划转至维修单位。

由电梯检验机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改通知单后组织对电梯、消防设施进行应急维修的,经施工单位自检合格后,需经电梯检验机构、消防救援机构出具验收报告或销案通知书,符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

第二十下列费用按照国家、省、市规定的收费标准执行,可从维修资金中列支。

(一)工程监理费用;

(二)工程造价咨询费用;

(三)检测(鉴定)费用;

(四)工程招标代理费用;

(五)其他可从维修资金中列支的费用。

第六章 

第二十 维修资金使用实行工程审计和使用程序审核。维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责;隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,应当承担相应的法律责任。

第二十 维修资金划转业主大会管理的,其使用程序另行制定。

第二十 本细则自印发之日起施行。本细则施行前已申请使用维修资金的项目,仍按原规定办理;本市原有规定与本细则不一致的,以本细则为准。

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